Nhiều người mua xong là thở phào, cất sổ vào tủ rồi vài tháng sau mới lên xem đất. Khoảng thời gian trống đó là nơi phát sinh phần lớn tranh cãi về ranh, về cây trên đất và về những gì người bán đã hoặc chưa dọn.
Biên bản bàn giao nên có gì
Thời gian và địa điểm cụ thể. Ngày giờ, tại thửa đất, có mặt ai.
Xác nhận vị trí và ranh. Hai bên cùng đi và cùng xác nhận từng mốc.
Danh mục tài sản trên đất. Cây trồng, công trình tạm, hàng rào, giếng, đường ống.
Hiện trạng dọn dẹp. Có rác, phế thải, vật liệu cũ không, ai chịu dọn.
Chìa khoá và giấy tờ phụ. Nếu có nhà tạm, kho, hoặc hồ sơ khoan giếng.
Số công tơ điện, đồng hồ nước. Chốt số để không tranh cãi tiền tháng đó.
Ảnh kèm biên bản. Chụp toàn cảnh và từng mốc, in kèm hoặc ghi mã ảnh.
Chữ ký hai bên. Mỗi bên giữ một bản.
Ghi cả những gì KHÔNG bàn giao. Máy bơm cũ, tôn, vật tư người bán muốn lấy lại — nêu rõ để sau không hiểu nhầm là mất trộm.
Nêu thời điểm chuyển rủi ro. Từ lúc nào thì mọi chuyện xảy ra trên đất thuộc trách nhiệm người mua.
Cắm mốc ngay khi nhận
Dùng cọc bê tông. Cọc gỗ mục trong một mùa mưa, cọc sắt bị lấy mất.
Đánh dấu rõ ràng. Sơn màu dễ thấy, ghi ký hiệu nếu có nhiều mốc.
Chôn đủ sâu. Trên đất dốc, mốc nông sẽ trôi theo đất mặt.
Chụp ảnh mỗi mốc có bối cảnh. Chỉ chụp cận cảnh thì sau này không nhận ra chỗ nào.
Ghi toạ độ. Lưu vào một tệp cùng với ảnh.
Mời hàng xóm chứng kiến. Cắm mốc trước mặt người liền kề là cách phòng tranh chấp rẻ nhất.
Nếu chưa có tiền làm mốc bê tông. Ít nhất trồng cây đánh dấu ở các góc.
Vẽ sơ đồ tổng. Một tờ giấy có vị trí các mốc và khoảng cách giữa chúng.
Đo lại khoảng cách giữa các mốc. Ghi vào sơ đồ, đây là cách kiểm nhanh nếu sau này nghi mốc bị dời.
Việc cần làm trong tuần đầu
Kiểm tra sổ mới thật kỹ. Tên, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn — sai một chi tiết là phải đính chính.
Sao lưu toàn bộ hồ sơ. Bản chụp lưu ở hai nơi, bản gốc cất nơi an toàn.
Chụp toàn cảnh thửa. Đây là bằng chứng hiện trạng ngày nhận.
Thông báo cho chính quyền địa phương. Để họ biết ai là chủ mới, hữu ích khi có việc.
Làm quen hàng xóm. Người ở gần là mắt của bạn khi bạn không có mặt.
Ghi lại nguồn nước và điện hiện có. Vị trí giếng, đường ống, công tơ.
Dọn phần cần dọn. Cỏ quanh mốc, lối đi vào.
Lập một tệp hồ sơ cho thửa đất. Mọi giấy tờ, ảnh, số liệu về sau đều bỏ vào đó.
Xin số điện thoại trưởng thôn hoặc cán bộ địa chính xã. Khi có việc đột xuất, một cuộc gọi đúng người tiết kiệm rất nhiều thời gian.
Những tranh cãi hay gặp sau bàn giao
Cây bị chặt sau khi ký. Nếu không có ảnh và biên bản thì rất khó nói.
Hàng rào bị dời. Có mốc và ảnh thì xử lý nhanh.
Người bán vẫn thu hoạch vụ đang dở. Phải thoả thuận từ trước, ghi vào hợp đồng.
Rác và phế thải để lại. Ghi vào biên bản ai dọn và trong bao lâu.
Người thứ ba đang canh tác nhờ. Cần biết trước và có thời hạn chấm dứt rõ ràng.
Lối đi bị chặn. Xác nhận lối đi ngay trong buổi bàn giao.
Công tơ điện vẫn đứng tên cũ. Làm thủ tục sang tên sớm.
Tranh chấp ranh với hàng xóm. Mời họ có mặt hôm bàn giao là cách phòng tốt nhất.
Đường ống nước chạy qua đất nhà bên. Phát hiện muộn thì khó xử, hỏi ngay hôm bàn giao.
Khi người bán ở xa
Thoả thuận trước cách bàn giao. Ai đại diện, giấy uỷ quyền thế nào.
Quay video buổi bàn giao. Đi hết vòng ranh, quay liền mạch, có ngày giờ.
Gửi biên bản qua đường có xác nhận. Không chỉ chụp gửi tin nhắn.
Xác nhận qua tin nhắn cũng có giá trị. Lưu lại toàn bộ trao đổi.
Giữ lại một phần tiền tới khi bàn giao xong. Đây là đòn bẩy hợp lý và nên ghi trong hợp đồng.
Nhờ người tại chỗ chứng kiến. Một người quen ở địa phương là đủ.
Đừng bỏ qua bước này vì xa. Càng xa càng phải làm chặt.
Hẹn một lần lên thực địa cùng nhau. Một buổi duy nhất nhưng giải quyết được nhiều việc.
Chốt danh sách việc trước khi lên. Đi một chuyến làm hết, đừng để phải hẹn lần hai.
Câu hỏi thường gặp
Ký công chứng xong là đã hoàn tất chưa?
Chưa. Còn đăng ký biến động để sang tên sổ, và bước nhận bàn giao ngoài thực địa với biên bản, mốc và ảnh hiện trạng.
Biên bản bàn giao cần ghi những gì?
Thời gian địa điểm, xác nhận từng mốc ranh, danh mục cây và công trình trên đất, hiện trạng dọn dẹp, số công tơ điện nước, kèm ảnh và chữ ký hai bên.
Vì sao nên mời hàng xóm có mặt lúc cắm mốc?
Vì ranh là việc của hai bên liền kề. Cắm mốc trước mặt họ là cách phòng tranh chấp rẻ nhất và nhanh nhất.
Người bán ở xa thì bàn giao thế nào?
Thoả thuận trước người đại diện và giấy uỷ quyền, quay video liền mạch cả vòng ranh có ngày giờ, và giữ lại một phần tiền tới khi bàn giao hoàn tất.
