Sau nhiều buổi dẫn khách đi xem, cùng một nhóm câu hỏi xuất hiện lặp lại. Dưới đây là những câu đó, trả lời gọn và thẳng, không né phần khó.
Về pháp lý
Đất ở đây có sổ đỏ không. Phần lớn lô đang giao dịch có sổ, nhưng loại đất và tình trạng tách thửa khác nhau, phải xem từng lô.
Sổ chung có mua được không. Mua được nhưng rủi ro cao hơn, và nên xác định trước có tách được không.
Đất nông nghiệp có xây nhà được không. Không, phải có phần đất ở hoặc chuyển mục đích trước.
Chuyển lên thổ cư có dễ không. Phụ thuộc quy hoạch, hạn mức và vị trí, không phải muốn là được.
Vi bằng có giá trị pháp lý không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự việc, không thay thế được hợp đồng công chứng.
Mua bằng giấy tay có an toàn không. Không. Mọi giao dịch cần qua công chứng và sang tên.
Đất giáp rừng có mua được không. Có nếu nằm ngoài ranh lâm nghiệp, và phải kiểm tra bằng hồ sơ chứ không bằng lời nói.
Kiểm tra quy hoạch ở đâu. Xin thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền địa phương, và xin bản mới nhất.
Cần kiểm tra thế chấp không. Có, đây là bước bắt buộc trước khi đặt cọc.
Người bán ở xa có uỷ quyền được không. Được nhưng phải kiểm tra kỹ văn bản uỷ quyền và tình trạng người uỷ quyền.
Về giá và chi phí
Giá đất ở đây bao nhiêu. Chênh lệch rất lớn theo vị trí, view, đường vào và loại đất, nên không có một con số chung.
Giá có thương lượng được không. Thường có biên, nhưng biên rộng bất thường là dấu hiệu cần xem lại.
Ngoài tiền đất còn tốn gì. Thuế, phí công chứng, phí sang tên, đo đạc, và chi phí làm hạ tầng nếu chưa có.
Ai trả thuế và phí. Theo luật có phân định, nhưng thực tế hai bên thoả thuận, nên ghi rõ trong hợp đồng.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý. Thường một tỷ lệ nhỏ của giá trị, và phải có hợp đồng đặt cọc rõ ràng.
Có vay ngân hàng được không. Đất nông nghiệp vùng này khó vay hơn đất ở, và tỷ lệ cho vay thấp.
Chi phí làm đường vào khoảng bao nhiêu. Phụ thuộc chiều dài và địa hình, có thể là khoản lớn nên phải hỏi trước khi chốt giá.
Kéo điện tốn bao nhiêu. Tính theo khoảng cách tới trụ gần nhất, hỏi điện lực địa phương để có số thật.
Khoan giếng tốn bao nhiêu. Tính theo mét khoan, và độ sâu ở đây khác nhau theo từng khu.
Giá có tăng không. Không ai trả lời được câu này một cách trung thực, nên hãy mua dựa trên nhu cầu thật.
Về hạ tầng và điều kiện sống
Có điện lưới chưa. Tuỳ khu, phải kiểm tra tận nơi, đừng tin mô tả trong tin rao.
Nước lấy từ đâu. Giếng khoan là phổ biến, một số khu có nước tự chảy từ suối.
Sóng điện thoại thế nào. Nói chung ổn nhưng có điểm lõm, hãy thử ngay tại lô.
Đường có đi được mùa mưa không. Đây là câu quan trọng nhất, và chỉ đi thử vào mùa mưa mới biết.
Chợ và trường học cách bao xa. Tập trung ở thị trấn, cần đo thời gian di chuyển thực tế.
Có internet cáp quang không. Đã có ở nhiều khu, nhưng phải hỏi cụ thể từng vị trí.
Ban đêm ở đây thế nào. Rất tối và rất yên, nhiều người thích, một số người thì không.
Có an ninh không. Nhìn chung yên bình, nhưng đất trống không người vẫn nên có biện pháp trông coi.
Khí hậu ra sao. Mát quanh năm, mùa mưa ẩm và kéo dài, mùa khô gió mạnh.
Muỗi và côn trùng nhiều không. Có, nhất là gần nước, nên tính khi thiết kế nhà.
Về thủ tục mua bán
Quy trình gồm những bước nào. Xem đất, kiểm tra hồ sơ, đặt cọc, công chứng, nộp thuế phí, sang tên.
Mất bao lâu. Từ lúc công chứng tới lúc nhận sổ mới thường vài tuần, tuỳ địa phương.
Cần giấy tờ gì. Giấy tờ nhân thân, xác nhận tình trạng hôn nhân của cả hai bên.
Vợ chồng có phải cùng ký không. Nếu là tài sản chung thì phải, thiếu chữ ký là giao dịch có thể vô hiệu.
Công chứng ở đâu. Tại địa phương có bất động sản.
Có nên nhờ môi giới không. Có ích nếu bạn không quen vùng, nhưng vẫn phải tự kiểm tra hồ sơ.
Có nên thuê luật sư không. Với giao dịch giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp thì nên.
Trả tiền thế nào cho an toàn. Chuyển khoản theo tiến độ gắn với từng bước hồ sơ, có biên nhận.
Nhận mốc ranh khi nào. Ngay sau khi hoàn tất, có biên bản và ảnh.
Sau khi có sổ cần làm gì. Cắm mốc bền, lưu toạ độ, và bắt đầu kế hoạch giữ đất.
Những câu ít người hỏi nhưng nên hỏi
Lô này trước đây trồng gì. Cho biết chất đất và cách nó được sử dụng.
Đã đổi chủ mấy lần trong năm năm qua. Đổi chủ liên tục là tín hiệu đáng tìm hiểu.
Vì sao chủ hiện tại bán. Câu trả lời và cách trả lời đều có thông tin.
Có tranh chấp ranh với ai không. Hỏi cả hàng xóm chứ không chỉ hỏi người bán.
Mùa mưa nước chảy qua đâu. Đứng tại lô và hỏi người dân xung quanh.
Có dự án nào quanh đây không. Ảnh hưởng cả tích cực lẫn tiêu cực.
Đất bên cạnh của ai và họ định làm gì. Hàng xóm tương lai quyết định nhiều thứ.
Có đường điện hoặc ống nước đi qua đất không. Hành lang kỹ thuật giới hạn quyền xây dựng.
Diện tích thực đo có khớp sổ không. Chênh lệch là chuyện thường, biết trước thì thương lượng được.
Nếu tôi muốn bán lại sau ba năm thì ai sẽ mua. Câu hỏi giúp bạn nhìn ra thanh khoản thật của lô đất.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất nông nghiệp ở Tà Đùng có xây nhà được không?
Không xây được trên phần đất nông nghiệp. Phải có phần đất ở trong sổ hoặc làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, và việc này phụ thuộc quy hoạch từng khu.
Mua đất sổ chung có an toàn không?
Rủi ro cao hơn sổ riêng vì mọi quyết định cần sự đồng thuận. Nếu vẫn mua thì phải xác định trước khả năng tách thửa và có thoả thuận bằng văn bản giữa các đồng sở hữu.
Ngoài tiền đất còn phải chuẩn bị bao nhiêu?
Thuế, phí công chứng và sang tên, chi phí đo đạc, cộng với chi phí hạ tầng như làm đường, kéo điện và khoan giếng nếu lô chưa có sẵn.
Nên đi xem đất vào mùa nào?
Nên xem cả hai mùa. Mùa khô để nhìn rõ địa hình và ranh, mùa mưa để biết đường vào có đi được không và nước chảy qua đâu.
