Người mua nhìn một lô đất trong vài phút và quyết định có đi xem thật hay không. Những gì bạn chuẩn bị trước quyết định phần lớn kết quả đó, và phần lớn công việc chuẩn bị không tốn tiền.
Hồ sơ cần có sẵn
Sổ đứng tên bạn, bản chụp rõ nét. Che phần thông tin nhạy cảm nếu đăng công khai.
Trích đo địa chính mới. Người mua sẽ hỏi diện tích thực tế, có sẵn là bạn đi trước một bước.
Thông tin quy hoạch. Xin bản mới, đây là câu hỏi đầu tiên của người mua cẩn thận.
Xác nhận không tranh chấp, không thế chấp. Chuẩn bị trước thì thương lượng nhanh hơn.
Hồ sơ hạ tầng. Hợp đồng điện, hồ sơ khoan giếng, sơ đồ đường ống.
Ảnh mốc và toạ độ. Chứng minh ranh rõ ràng là điểm cộng lớn.
Giấy tờ nhân thân và tình trạng hôn nhân. Chuẩn bị sẵn để không kéo dài khi ra công chứng.
Gom vào một tệp. Gửi cho người mua nghiêm túc là họ thấy bạn chuyên nghiệp.
Biên bản thống nhất ranh với hàng xóm. Ít người có, và ai có thì bán nhanh hơn hẳn.
Ảnh chụp theo mùa. Cho thấy lô đất trong cả mùa mưa lẫn mùa khô.
Dọn hiện trạng
Phát cỏ, ít nhất lối đi và quanh mốc. Người mua đi được hết ranh thì tin hơn nhiều.
Làm rõ mốc. Sơn lại, cắm cọc mới nếu mất.
Dọn rác và phế thải. Chi phí nhỏ, ấn tượng lớn.
Sửa lối vào. Một đoạn dốc trơn có thể làm người mua bỏ về giữa chừng.
Tỉa cây che tầm nhìn. Nếu điểm mạnh là view thì đừng để cây bụi che.
Cắt cỏ chỗ đứng ngắm. Tạo một điểm để người mua đứng và nhìn.
Đừng làm quá. Không cần san gạt hay xây gì, chỉ cần gọn gàng.
Làm trước khi chụp ảnh. Thứ tự này quan trọng.
Đánh dấu lối đi bằng cọc. Để khách tự đi được mà không sợ lạc ranh.
Chuẩn bị chỗ đậu xe. Một khoảng bằng phẳng ở đầu lô, nghe nhỏ nhưng tạo ấn tượng chuyên nghiệp.
Ảnh và mô tả
Chụp vào giờ đẹp. Sáng sớm hoặc chiều muộn, tránh nắng gắt giữa trưa.
Có ảnh toàn cảnh và ảnh chi tiết. Toàn cảnh để hình dung, chi tiết để tin.
Chụp cả đường vào. Giấu đường xấu thì người mua phát hiện lúc tới nơi và mất niềm tin.
Chụp mốc ranh. Ít người làm, và nó tạo khác biệt.
Chụp nhiều mùa nếu có. Cho thấy lô đất trong điều kiện thật.
Mô tả bằng con số. Diện tích, đất ở, mặt tiền, hướng, đường vào, giá — đủ và thẳng.
Nói cả điểm yếu. Người mua sẽ tự thấy, nói trước thì họ tin phần còn lại.
Đừng dùng ảnh không phải của lô đất. Đây là cách mất khách nhanh nhất.
Quay một đoạn video đi hết vòng ranh. Liền mạch, không cắt, đây là thứ thuyết phục nhất hiện nay.
Ghi rõ những gì bán kèm. Cây, giếng, hàng rào, đường ống — kể ra thì giá trị được nhìn thấy.
Định giá
Tham chiếu giao dịch thật gần đó. Giá rao khác giá bán, hỏi người trong vùng.
So theo phần dùng được. Đất dốc và đất bằng không so bằng tổng diện tích.
Cộng phần bạn đã đầu tư. Điện, nước, đường, mốc — nhưng đừng kỳ vọng thu hồi đủ.
Trừ phần còn thiếu. Chưa tách thửa, chưa có đất ở, ranh chưa rõ đều là khoản trừ.
Đặt giá có biên thương lượng. Nhưng đừng để biên quá rộng, người mua sẽ nghi ngờ.
Xác định giá sàn của mình. Biết trước mình dừng ở đâu thì thương lượng nhẹ nhàng hơn.
Tính thời gian. Bán nhanh hơn với giá thấp hơn đôi khi tốt hơn chờ lâu.
Cập nhật giá theo phản hồi. Ba tháng không ai gọi là thị trường đang nói với bạn điều gì đó.
Hỏi giá hai ba môi giới độc lập. Không để bán, chỉ để có mốc tham chiếu.
Đừng neo vào giá mình đã mua. Thị trường không quan tâm bạn mua bao nhiêu.
Khi có khách xem
Hẹn giờ có ánh sáng tốt. Và tránh ngay sau mưa nếu đường xấu.
Đi cùng khách hết vòng ranh. Chủ đất đi cùng tạo cảm giác minh bạch.
Mang theo hồ sơ. Trả lời được ngay tại chỗ là lợi thế lớn.
Trả lời thẳng câu khó. Né tránh một lần là mất khách.
Không nói xấu lô khác. Người mua nghe và tự đánh giá bạn.
Cho khách thời gian. Đừng đứng cạnh giục.
Hỏi khách định làm gì. Để nói đúng điều họ quan tâm.
Gửi lại tài liệu sau buổi xem. Nhiều người quyết định khi về nhà xem lại.
Chuẩn bị sẵn câu trả lời cho ba câu khó nhất. Bạn biết lô đất mình yếu ở đâu, hãy soạn trước.
Xin thông tin liên hệ và hỏi lại sau vài ngày. Nhiều giao dịch chốt ở lần liên hệ thứ hai.
Câu hỏi thường gặp
Nên chuẩn bị giấy tờ gì trước khi rao bán?
Sổ đứng tên bạn, trích đo địa chính mới, thông tin quy hoạch, xác nhận không tranh chấp không thế chấp, hồ sơ điện nước và ảnh mốc kèm toạ độ.
Có nên nói ra điểm yếu của lô đất không?
Nên. Người mua nghiêm túc sẽ tự phát hiện, và việc bạn nói trước làm họ tin phần còn lại. Giấu một điểm yếu thường làm mất cả giao dịch.
Có nên đầu tư dọn dẹp trước khi bán?
Nên làm phần rẻ: phát cỏ lối đi và quanh mốc, sơn lại mốc, dọn rác, sửa đoạn đường xấu. Không cần san gạt hay xây thêm gì.
Ba tháng không ai hỏi thì nên làm gì?
Đó là tín hiệu về giá hoặc về cách trình bày. Xem lại giá tham chiếu giao dịch thật gần đó, và kiểm lại xem ảnh và mô tả đã đủ con số cụ thể chưa.
