Mua được đất là bước một. Bước hai là biết mình được xây gì trên đó. Nhiều người vẽ xong ngôi nhà trong đầu rồi mới đi hỏi, và phát hiện thửa của mình không cho phép đúng cái mình vẽ.
Khi nào cần giấy phép
Xây nhà ở riêng lẻ tại nông thôn. Có trường hợp được miễn phép, có trường hợp không, tuỳ khu vực và quy hoạch.
Trong khu vực đã có quy hoạch xây dựng. Thường phải xin phép.
Công trình phục vụ kinh doanh lưu trú. Yêu cầu chặt hơn nhà ở thông thường.
Công trình tạm. Cũng có quy định riêng, không phải muốn dựng gì cũng được.
Hỏi trước tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Câu trả lời khác nhau theo từng xã, đừng suy từ nơi khác.
Được miễn phép không có nghĩa là không có quy định. Vẫn phải theo mật độ, khoảng lùi, chiều cao.
Xây sai thì hậu quả thật. Xử phạt, buộc tháo dỡ, và ảnh hưởng khi bán lại.
Hỏi trước khi đổ móng. Sửa bản vẽ rẻ hơn sửa bê tông rất nhiều.
Sửa chữa và cải tạo cũng có quy định. Không phải mọi việc sửa đều được miễn, nhất là khi thay đổi kết cấu.
Mật độ, tầng cao và khoảng lùi
Mật độ xây dựng. Tỷ lệ diện tích công trình trên diện tích đất ở, không phải trên tổng diện tích thửa.
Đây là chỗ hay nhầm nhất. Thửa hai nghìn mét mà chỉ có hai trăm mét đất ở thì mật độ tính trên hai trăm.
Chiều cao và số tầng. Vùng cảnh quan thường có giới hạn để không phá tầm nhìn chung.
Khoảng lùi so với ranh. Không được xây sát mốc, phải chừa khoảng theo quy định.
Khoảng lùi so với đường. Đặc biệt quan trọng với lô mặt tiền.
Hành lang bảo vệ. Đường điện, suối, hồ đều có hành lang riêng.
Diện tích xây dựng khác diện tích sàn. Nhà hai tầng có diện tích sàn gấp đôi nhưng mật độ vẫn tính theo hình chiếu.
Vẽ thử lên bản đồ thửa. Đặt hình chữ nhật công trình vào đúng phần đất ở, chừa khoảng lùi, xem còn lại bao nhiêu.
Công trình phụ cũng tính vào mật độ. Nhà kho, chuồng, mái che sân đều chiếm diện tích xây dựng.
Đặc thù khi xây trên đất dốc
Móng sâu hơn và tốn hơn. Đây là khoản chênh lớn nhất so với xây trên đất bằng.
Nhà bậc thang theo địa hình. Rẻ hơn và đẹp hơn so với san phẳng cả khu.
Đừng san phẳng nếu không cần. San phẳng vừa tốn vừa phá mất thứ làm lô đất có giá.
Thoát nước sau nhà. Nước từ sườn trên đổ xuống, phải có rãnh chặn.
Đường thi công. Máy móc và vật liệu vào được tới đâu quyết định chi phí.
Kết cấu chịu lực ngang. Nhà trên sườn dốc chịu tải khác nhà trên đất bằng, cần người có chuyên môn tính.
Bể nước đặt cao. Tận dụng địa hình để nước tự chảy, tiết kiệm suốt đời công trình.
Hướng nhà theo tầm nhìn và nắng. Hai thứ này đôi khi ngược nhau, phải chọn.
Chi phí vận chuyển vật liệu lên dốc. Khoản này ít khi nằm trong báo giá ban đầu của nhà thầu, phải hỏi rõ.
Hồ sơ và quy trình
Giấy tờ đất là điều kiện đầu. Sổ đứng tên bạn, đúng mục đích sử dụng.
Bản vẽ thiết kế. Do đơn vị có chuyên môn lập, mức độ chi tiết tuỳ loại công trình.
Nộp tại cơ quan có thẩm quyền. Thường ở cấp huyện, hỏi trước để chuẩn bị đủ.
Thời gian xử lý. Tính bằng tuần, nên đưa vào kế hoạch thi công.
Thông báo khởi công. Nhiều nơi yêu cầu bước này.
Giữ giấy phép tại công trường. Khi có kiểm tra thì xuất trình được ngay.
Hoàn công sau khi xây xong. Bước này giúp tài sản được ghi nhận trên sổ, quan trọng khi bán lại.
Đừng bỏ hoàn công. Nhà không hoàn công làm giảm giá trị và gây khó khi chuyển nhượng.
Nhờ đơn vị tại địa phương làm hồ sơ. Họ quen quy trình và biết cơ quan cần gì, nhanh hơn tự làm nhiều.
Trước khi khởi công
Kiểm lại ranh và mốc. Xây lấn sang đất hàng xóm là rắc rối lớn nhất.
Báo hàng xóm. Thi công gây bụi, ồn, xe ra vào — nói trước thì dễ chịu hơn nhiều.
Chốt đường vận chuyển. Nếu đi qua đất người khác thì phải có thoả thuận.
Chuẩn bị điện nước thi công. Không có thì mọi việc chậm và đắt.
Chỗ tập kết vật liệu. Trên đất dốc, chỗ bằng phẳng là tài nguyên hiếm.
Kế hoạch mùa. Đổ móng vào mùa mưa là chọn cách khó nhất.
Hợp đồng với nhà thầu. Ghi rõ phạm vi, tiến độ, cách thanh toán và xử lý phát sinh.
Chụp ảnh hiện trạng trước khi khởi công. Có ích khi cần chứng minh về sau.
Xác định vị trí giếng và đường ống trước. Đào móng trúng đường ống cũ là sự cố phổ biến và tốn kém.
Câu hỏi thường gặp
Có đất ở là được xây thoải mái không?
Không. Vẫn phải theo mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi so với ranh và đường, cùng các hành lang bảo vệ nếu thửa giáp điện, suối hoặc hồ.
Mật độ xây dựng tính trên diện tích nào?
Trên phần diện tích đất ở, không phải trên tổng diện tích thửa. Đây là chỗ nhầm phổ biến nhất khi mua đất lớn nhưng phần đất ở nhỏ.
Xây trên đất dốc tốn hơn bao nhiêu?
Khoản chênh lớn nhất là móng và kè. Cách tiết kiệm là làm nhà bậc thang theo địa hình thay vì san phẳng cả khu.
Có cần làm hoàn công không?
Nên làm. Hoàn công giúp công trình được ghi nhận trên sổ; nhà không hoàn công làm giảm giá trị và gây khó khi chuyển nhượng.
