Người mua nghe ba chữ vi bằng, uỷ quyền, giấy tay và thấy cả ba đều có vẻ chính thức. Nhưng chỉ một loại văn bản chuyển được quyền sử dụng đất sang tên bạn, và không loại nào trong ba loại trên làm việc đó.
Vi bằng là gì và không là gì
Vi bằng ghi nhận sự kiện. Nó xác nhận rằng vào lúc đó, tại chỗ đó, hai người đã giao tiền và giao giấy.
Nó là chứng cứ. Có giá trị khi cần chứng minh việc gì đó đã xảy ra.
Nó không chuyển quyền. Đây là điểm mấu chốt và cũng là chỗ bị hiểu sai nhiều nhất.
Không thay được hợp đồng công chứng. Chuyển nhượng đất phải qua công chứng và đăng ký biến động.
Không dùng để sang tên. Cầm vi bằng ra cơ quan đăng ký đất đai thì không làm được gì.
Có nơi vẫn quảng cáo mua bán qua vi bằng. Nghe thì tiện, nhưng bạn đang mua một tờ giấy chứng minh mình đã trả tiền, không phải mua đất.
Dùng đúng chỗ thì hữu ích. Ghi nhận hiện trạng đất, ghi nhận việc bàn giao mốc — những việc đó vi bằng làm tốt.
Hỏi thẳng vì sao không công chứng được. Câu trả lời sẽ cho biết vấn đề thật của thửa đất.
Giấy viết tay
Chỉ là thoả thuận giữa hai người. Có chữ ký, có người làm chứng, vẫn không thay được thủ tục pháp lý.
Rủi ro khi người bán bán tiếp. Không đăng ký thì không ai biết bạn đã mua.
Rủi ro khi người bán mất. Người thừa kế không buộc phải thừa nhận tờ giấy đó.
Khó khởi kiện. Có thể đòi lại tiền, nhưng đòi được đất thì rất khó.
Không vay ngân hàng được. Đất chưa sang tên thì không thế chấp được.
Không xin phép xây dựng được. Bạn không phải người sử dụng đất trên giấy tờ.
Bán lại rất khó. Người mua sau sẽ hỏi sổ, và bạn không có.
Nếu đã lỡ mua giấy tay. Ưu tiên hoàn tất thủ tục sớm nhất có thể, đừng để kéo dài.
Hợp đồng uỷ quyền
Uỷ quyền cho phép bạn thay mặt chủ đất làm việc. Không biến bạn thành chủ đất.
Người uỷ quyền vẫn là chủ. Họ vẫn có quyền với thửa đất đó.
Uỷ quyền có thể bị huỷ. Bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt là bạn mất quyền thao tác.
Uỷ quyền chấm dứt khi người uỷ quyền mất. Đây là rủi ro không lường được.
Đôi khi dùng để lách thuế. Hai bên ký uỷ quyền toàn phần thay vì chuyển nhượng. Tiện lúc đó, rắc rối về sau.
Ngân hàng không nhận. Uỷ quyền không phải quyền sử dụng đất.
Có trường hợp dùng hợp lý. Chủ ở xa uỷ quyền cho người nhà làm thủ tục — đó là đúng công dụng của nó.
Đừng nhận uỷ quyền thay cho mua bán. Nếu người bán chỉ chịu uỷ quyền, hãy hỏi vì sao.
Con đường đúng
Kiểm tra sổ và tình trạng thửa. Chính chủ, không tranh chấp, không thế chấp, không kê biên.
Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Đây là bước duy nhất có giá trị chuyển quyền.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động. Sang tên trên sổ mới là hoàn tất.
Nộp thuế và lệ phí. Ai nộp phần nào thì ghi rõ trong hợp đồng.
Nhận sổ mới đứng tên mình. Kiểm kỹ thông tin trước khi rời quầy.
Nhận bàn giao thực địa. Có biên bản, có mốc, có ảnh.
Lưu toàn bộ hồ sơ. Bản gốc và bản sao ở hai nơi khác nhau.
Đừng rút gọn bước nào. Mỗi bước bỏ qua là một rủi ro bạn giữ lại cho mình.
Khi người bán đề nghị cách khác
Hỏi lý do cụ thể. Sổ chưa ra, đang tranh chấp, đang thế chấp — mỗi lý do dẫn tới cách xử lý khác nhau.
Sổ chưa ra thì chờ. Đặt cọc có điều kiện, ghi rõ thời hạn và mức phạt nếu không ra sổ.
Đang thế chấp thì giải chấp trước. Có thể làm được, nhưng phải làm đúng trình tự và có ngân hàng tham gia.
Đang tranh chấp thì dừng. Không có cách nào an toàn để mua một thửa đang tranh chấp.
Giá rẻ vì pháp lý yếu. Phần rẻ đó chính là rủi ro bạn nhận về.
Đừng để tiến độ ép mình. Câu người ta có khách khác rồi thường xuất hiện đúng lúc bạn đang phân vân.
Nhờ người có chuyên môn xem hồ sơ. Chi phí nhỏ, và họ đọc ra thứ bạn không thấy.
Sẵn sàng bỏ. Còn nhiều lô khác, nhưng chỉ có một khoản tiền của bạn.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất bằng vi bằng có sang tên được không?
Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện đã xảy ra, nó là chứng cứ chứ không chuyển quyền sử dụng đất và không dùng để sang tên được.
Hợp đồng uỷ quyền toàn phần có tương đương mua bán không?
Không. Người uỷ quyền vẫn là chủ đất, họ có thể đơn phương chấm dứt, và uỷ quyền chấm dứt khi người uỷ quyền mất.
Lỡ mua bằng giấy tay rồi thì làm gì?
Ưu tiên hoàn tất thủ tục công chứng và đăng ký biến động sớm nhất có thể, vì để càng lâu thì rủi ro người bán bán tiếp hoặc gặp biến cố càng lớn.
Người bán chỉ chịu bán qua vi bằng thì nên làm gì?
Hỏi thẳng vì sao không công chứng được. Câu trả lời sẽ chỉ ra vấn đề thật của thửa đất — thường là chưa có sổ, đang tranh chấp hoặc đang thế chấp.
