Người bán chỉ tay ra một góc thửa lớn và nói phần này của anh, tách ra sau. Câu đó nghe đơn giản. Nhưng tách thửa là một thủ tục có điều kiện, và điều kiện đó không phụ thuộc vào thiện chí của hai bên.
Những điều kiện thường gặp
Diện tích tối thiểu sau tách. Mỗi loại đất và mỗi địa phương có ngưỡng riêng, phần tách ra và phần còn lại đều phải đạt.
Kích thước cạnh tối thiểu. Không chỉ diện tích, chiều rộng mặt tiền cũng có ngưỡng.
Mỗi thửa sau tách phải có lối đi. Thửa bị vây bọc thường không được tách hoặc phải xác lập lối đi trước.
Phù hợp quy hoạch. Thửa nằm trong khu vực có quy hoạch riêng có thể bị hạn chế.
Không đang tranh chấp. Điều kiện chung cho mọi thủ tục đất đai.
Không bị kê biên, không đang thế chấp. Hoặc phải xử lý xong trước.
Sổ phải hợp lệ và đúng hiện trạng. Diện tích lệch thì phải chỉnh lý trước khi tách.
Điều kiện thay đổi theo thời gian. Cái đúng năm ngoái chưa chắc đúng hôm nay, phải hỏi tại thời điểm làm.
Hỏi ở đâu cho chắc
Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Đây là nơi duy nhất trả lời được cho thửa cụ thể của bạn.
Mang theo số thửa, số tờ. Hỏi chung chung thì nhận câu trả lời chung chung.
Hỏi cả phần còn lại. Nhiều người chỉ hỏi phần mình mua mà quên phần người bán giữ lại.
Xin xác nhận bằng văn bản nếu có thể. Lời tư vấn miệng không dùng được khi tranh chấp.
Hỏi thời gian xử lý. Để đưa vào thời hạn trong hợp đồng.
Hỏi chi phí. Đo đạc, hồ sơ, lệ phí — cộng lại không nhỏ.
Hỏi ai được đứng đơn. Thường là chủ sổ hiện tại, tức người bán, không phải bạn.
Đừng nghe môi giới về việc này. Họ không phải người quyết định và cũng không chịu hậu quả.
Rủi ro khi mua phần chưa tách
Bạn không có sổ riêng. Trong thời gian chờ, bạn phụ thuộc hoàn toàn vào người đứng tên.
Người bán có thể thế chấp cả thửa. Kể cả phần bạn đã trả tiền.
Người bán gặp biến cố. Mất, ly hôn, nợ — mỗi tình huống kéo phần đất của bạn vào.
Tách không được thì sao. Nếu hợp đồng không nói, bạn ở thế rất yếu.
Chi phí phát sinh không rõ ai chịu. Đo đạc lại, mở lối đi, chỉnh lý — đều là tiền.
Thời gian kéo dài. Vài tháng là may, vài năm không hiếm.
Không xây dựng được. Xin phép xây cần bạn là người sử dụng đất trên giấy tờ.
Khó bán lại. Người mua sau cũng gặp đúng vấn đề bạn đang gặp.
Nếu vẫn quyết định mua
Ghi tách thửa thành điều kiện tiên quyết. Không tách được thì trả lại tiền, có ghi mức bồi thường.
Đặt thời hạn cụ thể. Ngày tháng rõ ràng, không viết trong thời gian sớm nhất.
Giữ lại phần lớn tiền tới khi có sổ. Chỉ trả một phần khi ký, phần lớn khi sang tên.
Yêu cầu người bán làm đơn tách trước. Nộp hồ sơ rồi mới trả tiếp đợt hai.
Công chứng hợp đồng đặt cọc. Chặt hơn giấy tay rất nhiều.
Ghi rõ vị trí phần mua. Kèm bản vẽ phác có chữ ký hai bên, không mô tả bằng lời.
Đứng tên đồng sở hữu tạm thời. Nếu được, đây là cách bảo vệ tốt hơn giấy cọc.
Nhờ người có chuyên môn soạn hợp đồng. Đây là loại giao dịch không nên tự viết.
Cách an toàn hơn
Mua thửa đã có sổ riêng. Đắt hơn một chút nhưng bỏ hẳn một nhóm rủi ro.
Hoặc chờ người bán tách xong. Đặt cọc giữ chỗ với điều kiện rõ ràng.
So sánh giá đúng cách. Đất chưa tách rẻ hơn là hợp lý, phần chênh chính là rủi ro.
Tính cả chi phí và thời gian tách. Cộng vào giá để so với thửa đã có sổ.
Hỏi người từng tách ở khu đó. Kinh nghiệm thực tế nói nhiều hơn quy định trên giấy.
Kiểm tra các thửa xung quanh đã tách chưa. Nếu quanh đó nhiều thửa nhỏ đã có sổ thì khả năng cao là tách được.
Nếu không ai tách được. Đó là câu trả lời rõ ràng nhất.
Kiên nhẫn rẻ hơn rủi ro. Chờ thêm vài tháng thường tốt hơn giữ một khoản tiền trong thế yếu nhiều năm.
Câu hỏi thường gặp
Mua một phần thửa lớn rồi tách sau có an toàn không?
Rủi ro cao. Trong thời gian chờ bạn không có sổ riêng, phụ thuộc hoàn toàn vào người đứng tên, và nếu cuối cùng không tách được thì rất khó xử lý.
Ai được đứng đơn xin tách thửa?
Thường là chủ sổ hiện tại, tức người bán, chứ không phải bạn. Vì vậy tiến độ nằm trong tay họ, và hợp đồng phải ràng buộc việc đó.
Làm sao biết thửa có tách được không?
Hỏi cơ quan đăng ký đất đai địa phương với số thửa số tờ cụ thể, hỏi cho cả phần tách ra lẫn phần còn lại, và xin xác nhận bằng văn bản nếu được.
Vì sao đất chưa tách thường rẻ hơn?
Vì phần chênh lệch giá chính là rủi ro và thời gian chờ. Nên cộng chi phí tách và thời gian dự kiến vào giá để so sánh với thửa đã có sổ riêng.
