Người đi xem đất hay bị tầm nhìn hớp hồn, đứng trên đồi nhìn xuống hồ rồi gật đầu. Nhưng thứ quyết định lô đất đó dùng được hay không, và bán lại được hay không, thường nằm ở đoạn đường bạn vừa đi qua để tới đó.
Các loại đường và ý nghĩa của từng loại
Đường bê tông của xã. Loại tốt nhất. Đã có tên trong hạ tầng công, không ai cắt được, xe tải nhỏ vào quanh năm.
Đường cấp phối. Đá dăm lu lèn, đi được mùa khô, mùa mưa tuỳ đoạn. Có thể được nâng cấp trong tương lai.
Đường đất. Chỉ đi được xe máy và xe gầm cao khi trời khô. Mùa mưa gần như bỏ.
Đường mòn qua rẫy người khác. Đây không phải đường, đây là sự cho phép. Nó rút lại được bất cứ lúc nào.
Lối đi chung có ghi trong sổ. Được pháp luật bảo vệ, đây là thứ cần tìm.
Lối đi thoả thuận miệng. Đời chủ này cho đi, đời chủ sau chưa chắc.
Đường nội bộ khu phân lô. Cần xem ai quản, ai sửa, chi phí chia thế nào.
Bề rộng quan trọng ngang chất lượng mặt đường. Bê tông mà chỉ hai mét thì xe chở vật liệu vẫn không vào nổi.
Kiểm tra ngoài thực địa
Đi bằng đúng loại xe bạn sẽ dùng. Đi xe máy thấy dễ, tới lúc chở gạch bằng xe tải mới biết khúc cua không lọt.
Đo bề rộng chỗ hẹp nhất. Đường rộng suốt mà thắt lại một đoạn thì đoạn đó quyết định.
Xem khúc cua và độ dốc. Xe tải nhỏ leo dốc trên mười lăm phần trăm khi có tải là chuyện khác hẳn khi không tải.
Tìm chỗ tránh xe. Đường một làn dài mà không có chỗ tránh là bất tiện thường trực.
Nhìn rãnh thoát nước hai bên. Không có rãnh thì mùa mưa mặt đường bị xói, vài năm là hỏng.
Hỏi người dân đoạn nào ngập. Họ biết chính xác chỗ nào mùa mưa không qua được.
Đi thử vào buổi tối. Đường không đèn, nhiều khúc cua, ảnh hưởng thật tới việc cho thuê lưu trú.
Đi lại sau một cơn mưa. Đây là phép thử thật nhất và ít người chịu làm.
Phần pháp lý của lối đi
Xem sổ có thể hiện lối đi không. Bản vẽ kèm sổ đôi khi có vẽ lối đi vào thửa, đôi khi không.
Thửa không giáp đường công. Đây gọi là thửa bị vây bọc, và pháp luật có quy định về quyền được mở lối đi qua thửa liền kề.
Quyền về lối đi cần được xác lập bằng văn bản. Thoả thuận với chủ thửa liền kề, có công chứng, và tốt nhất là đăng ký.
Hỏi rõ ai chịu chi phí mở và duy tu. Đây là chỗ hay phát sinh mâu thuẫn nhất sau này.
Cẩn thận với đất giáp đường nhưng có mương chắn. Giáp đường mà không có chỗ bắc cầu vào thì vẫn là bị vây bọc.
Kiểm tra hành lang an toàn đường bộ. Phần đất trong hành lang bị hạn chế xây dựng dù vẫn thuộc quyền sử dụng.
Xem quy hoạch mở rộng đường. Đường sắp mở rộng thì phần đất mặt tiền có thể bị thu hồi một phần.
Ghi vào hợp đồng. Nêu rõ lối đi hiện trạng và cam kết của bên bán về quyền đi lại.
Ảnh hưởng tới chi phí và khai thác
Vật liệu xây dựng đội giá theo đường. Xe không vào tận nơi thì phải trung chuyển, và tiền trung chuyển cộng dồn rất nhanh.
Đào móng và san gạt cần máy vào được. Máy múc không tới thì làm tay, thời gian và tiền công khác hẳn.
Khách lưu trú nhìn đường trước khi đặt phòng. Ảnh đẹp nhưng đường xấu thì khách tới một lần rồi thôi.
Chở nông sản ra. Làm vườn mà đường xấu thì mỗi vụ mất một khoản vận chuyển.
Cấp cứu và chữa cháy. Xe cứu thương phải vào được, đây là điều ít ai nghĩ tới khi mua.
Giá bán lại phụ thuộc đường. Hai lô giống nhau, khác mỗi đường vào, chênh giá thấy rõ.
Đường tốt lên thì đất lên theo. Nhưng đừng trả trước cho một con đường mới chỉ nằm trên bản vẽ.
Tự làm đường là khoản lớn. Trước khi tính tới phương án này, hãy hỏi giá thật cho một trăm mét bê tông.
Những câu nên hỏi người bán
Đường này ai làm và ai đang duy tu. Câu trả lời cho biết đường công hay đường tự phát.
Có ai từng cấm đi qua chưa. Nếu có, chuyện đó sẽ lặp lại.
Mùa mưa xe gì vào được. Người bán ở tại chỗ sẽ biết, người bán ở xa thì không.
Lối đi có trong giấy tờ nào không. Xin xem bản chụp, đừng nghe kể.
Các lô xung quanh đi bằng đường nào. Nếu mỗi lô một lối riêng thì khu đó chưa có hạ tầng thật.
Có kế hoạch mở rộng không. Hỏi cả xã chứ không chỉ hỏi người bán.
Điện kéo theo đường này chưa. Đường và điện thường đi cùng nhau, một cái có thì cái kia dễ.
Đề nghị đi cùng người bán một vòng. Người bán ngại đi cùng là dấu hiệu đáng chú ý.
Câu hỏi thường gặp
Đất không giáp đường công thì có mua được không?
Được, nhưng phải xác lập quyền về lối đi qua thửa liền kề bằng văn bản có công chứng trước khi mua, chứ không dựa vào thoả thuận miệng với chủ hiện tại.
Đường bê tông rộng bao nhiêu là đủ?
Tuỳ mục đích, nhưng cần đủ cho loại xe bạn sẽ dùng thường xuyên, và phải đo ở chỗ hẹp nhất chứ không đo ở chỗ rộng.
Có nên trả giá cao cho lô sắp có đường mới?
Không nên trả trước cho con đường còn nằm trên bản vẽ. Giá nên phản ánh hiện trạng, phần tăng thêm để dành cho lúc đường thành hình.
Cách kiểm tra đường thật nhất là gì?
Đi lại ngay sau một cơn mưa, bằng đúng loại xe bạn định dùng. Đây là phép thử ít người chịu làm nhưng cho biết nhiều nhất.
