Gần như mọi cuộc xem đất đều có câu hỏi này: đất này lên thổ cư được không. Người bán thường trả lời được, và câu trả lời đó ít khi kèm điều kiện. Thực tế thì việc chuyển mục đích phụ thuộc vào những thứ nằm ngoài cả người mua lẫn người bán.
Ba yếu tố quyết định
Quy hoạch sử dụng đất. Khu vực đó có được quy hoạch cho đất ở hay không — đây là điều kiện gốc.
Kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Quy hoạch dài hạn cho phép chưa đủ, còn phải nằm trong kế hoạch của năm đó.
Hạn mức giao đất ở. Có giới hạn diện tích được chuyển cho mỗi hộ, không phải muốn chuyển bao nhiêu cũng được.
Ba yếu tố phải cùng thoả. Thiếu một là không chuyển được, dù hai cái kia đều tốt.
Không phụ thuộc vào việc bạn có tiền. Nộp đủ tiền sử dụng đất cũng không thay được quy hoạch.
Không phụ thuộc vào việc hàng xóm đã chuyển. Họ chuyển trong một kỳ kế hoạch khác, hoặc thuộc khu vực khác.
Thay đổi theo từng kỳ. Nên câu trả lời đúng chỉ có giá trị tại thời điểm hỏi.
Hỏi tại cơ quan có thẩm quyền. Với số thửa số tờ cụ thể, không hỏi chung chung.
Chi phí thường bị đánh giá thấp
Tiền sử dụng đất là khoản lớn nhất. Tính theo bảng giá đất và phần chênh giữa hai loại mục đích.
Không phải khoản nhỏ. Với nhiều thửa, đây là khoản tương đương một phần đáng kể giá mua.
Phí đo đạc và hồ sơ. Nhỏ hơn nhưng vẫn phải tính.
Chi phí thời gian. Hồ sơ mất vài tháng, và trong lúc đó bạn không xây được.
Rủi ro không được duyệt. Đã bỏ chi phí chuẩn bị mà không đạt thì mất trắng phần đó.
Bảng giá đất thay đổi theo kỳ. Chờ lâu có thể phải nộp theo bảng giá mới cao hơn.
Tính trước khi mua. Cộng khoản này vào giá để so sánh với thửa đã có sẵn đất ở.
Hỏi con số ước lượng. Cơ quan thuế hoặc người làm dịch vụ có thể ước cho bạn.
Vì sao đừng mua với kỳ vọng chuyển đổi
Bạn không kiểm soát được kết quả. Quyết định nằm ở cơ quan nhà nước, không ở thiện chí hai bên.
Kế hoạch hằng năm có thể không có thửa của bạn. Chờ sang kỳ sau là chờ thêm một năm, và không chắc.
Giá đã trả bao gồm kỳ vọng. Nếu không chuyển được, bạn đang giữ một thửa đắt hơn giá trị thật.
Kế hoạch xây dựng bị treo theo. Không có đất ở thì không xin phép xây nhà được.
Bán lại khó. Người mua sau cũng sẽ hỏi đúng câu bạn từng hỏi.
Lời hứa của người bán không ràng buộc. Họ không phải bên quyết định.
Trừ khi ghi thành điều kiện. Nếu thật sự cần, hãy đưa vào hợp đồng như một điều kiện tiên quyết.
Hoặc mua thửa đã có sẵn phần đất ở. Đắt hơn nhưng chắc chắn, và thường rẻ hơn tổng chi phí chuyển đổi.
Đọc phần đất ở trong sổ
Sổ ghi rõ diện tích từng mục đích. Đọc kỹ dòng này trước khi hỏi bất cứ điều gì khác.
Đất ở nằm ở đâu trong thửa. Vị trí quan trọng ngang diện tích — đất ở ở góc dốc thì khó dùng.
Bản vẽ kèm sổ thể hiện vị trí. So với thực địa để biết chỗ nào xây được.
Thời hạn sử dụng. Đất ở thường lâu dài, đất nông nghiệp có thời hạn.
Phần còn lại vẫn dùng được. Trồng trọt, làm vườn, cảnh quan — không phải bỏ không.
Mật độ và tầng cao. Có đất ở rồi vẫn phải theo quy định xây dựng của khu vực.
Khoảng lùi và hành lang. Diện tích đất ở không đồng nghĩa với diện tích xây dựng.
Hình dung công trình trên bản vẽ. Trước khi mua, thử đặt ngôi nhà bạn muốn vào phần đất ở xem có vừa không.
Khi nào việc chuyển đổi hợp lý
Thửa nằm trong khu vực đã quy hoạch đất ở. Đây là điều kiện đầu tiên và cũng là điều kiện khó nhất.
Xung quanh đã có nhiều nhà. Dấu hiệu khu vực đó phù hợp với dân cư.
Bạn đã hỏi và nhận trả lời tích cực. Bằng văn bản thì tốt, bằng miệng thì ghi lại tên người trả lời và ngày.
Chi phí ước tính chấp nhận được. Cộng vào giá mua vẫn còn hợp lý so với thửa đã có đất ở.
Bạn không vội xây. Chờ được vài tháng tới một năm.
Bạn có phương án nếu không được. Vẫn dùng thửa đó làm vườn hoặc bán lại mà không lỗ nặng.
Diện tích cần chuyển nằm trong hạn mức. Xin chuyển vượt hạn mức thì phần vượt không được giải quyết.
Nếu thiếu một trong các điều trên. Hãy coi thửa đó là đất nông nghiệp và trả giá đúng như vậy.
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp có chắc chắn lên thổ cư được không?
Không. Phải cùng lúc thoả ba điều kiện: nằm trong quy hoạch sử dụng đất cho đất ở, có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, và trong hạn mức giao đất ở.
Hàng xóm đã chuyển được thì mình có chuyển được không?
Không suy ra được. Họ có thể đã chuyển trong một kỳ kế hoạch khác hoặc thuộc khu vực quy hoạch khác với thửa của bạn.
Chi phí chuyển mục đích gồm những gì?
Lớn nhất là tiền sử dụng đất tính theo phần chênh giữa hai loại mục đích, cộng phí đo đạc, hồ sơ, và chi phí thời gian vài tháng không xây được.
Nên làm gì nếu thật sự cần đất ở?
Ưu tiên mua thửa đã có sẵn phần đất ở đủ cho kế hoạch của mình. Nếu vẫn mua thửa nông nghiệp thì đưa việc chuyển mục đích vào hợp đồng như điều kiện tiên quyết.
