Cọc là lúc tiền thật rời khỏi tay bạn lần đầu, nhưng cũng là lúc giấy tờ mỏng nhất. Rất nhiều vụ mất tiền không phải vì gặp người xấu, mà vì tờ giấy cọc không nói gì về tình huống đã xảy ra.
Cọc bao nhiêu là hợp lý
Không có mức bắt buộc. Hai bên tự thoả thuận, nhưng thông lệ thị trường là một khoản đủ để ràng buộc mà không quá rủi ro.
Cọc quá ít thì không ràng buộc được người bán. Gặp khách trả cao hơn, họ sẵn sàng đền cọc.
Cọc quá nhiều thì bạn gánh rủi ro. Nhất là khi thửa còn vướng gì đó chưa xử lý xong.
Chia làm nhiều đợt theo mốc. Đợt một khi ký cọc, đợt hai khi hoàn tất điều kiện, phần còn lại khi công chứng.
Gắn tiền với mốc công việc. Mỗi đợt tiền tương ứng một việc người bán phải làm xong.
Chuyển khoản thay vì tiền mặt. Có chứng từ, ghi rõ nội dung chuyển.
Chuyển vào tài khoản đúng người đứng tên sổ. Chuyển cho người khác là tự tạo lỗ hổng.
Giữ toàn bộ biên lai. Ảnh chụp màn hình chưa đủ, xin sao kê khi cần.
Những điều khoản bắt buộc phải có
Thông tin thửa đất. Số thửa, số tờ, diện tích, địa chỉ — trùng khớp với sổ.
Giá và cách thanh toán. Tổng giá, các đợt, thời điểm từng đợt.
Thời hạn ký công chứng. Ngày cụ thể, không viết sớm nhất có thể.
Ai nộp thuế và lệ phí. Chuyện nhỏ nhưng cãi nhau to nếu không ghi.
Mức phạt hai chiều. Người bán không bán thì đền bao nhiêu, người mua không mua thì mất bao nhiêu.
Điều kiện tiên quyết. Nếu thửa cần giải chấp, tách thửa hay chỉnh lý diện tích, ghi rõ đó là điều kiện.
Hiện trạng bàn giao. Có vườn không, có công trình gì không, cây trên đất thuộc về ai.
Chữ ký đủ bên liên quan. Nếu sổ đứng tên hai vợ chồng thì cần cả hai.
Điều kiện tiên quyết — phần hay bị bỏ sót
Sổ đang thế chấp. Ghi rõ người bán phải giải chấp xong trước ngày công chứng.
Diện tích chưa khớp. Ghi rõ phải chỉnh lý xong, hoặc giá tính theo trích đo mới.
Thửa đang thuộc quy hoạch. Ghi rõ nếu phát hiện quy hoạch ảnh hưởng thì được huỷ cọc và lấy lại tiền.
Đang có tranh chấp ranh. Ghi rõ phải có biên bản thống nhất ranh với hộ liền kề.
Chưa đủ điều kiện tách thửa. Nếu mua một phần thửa lớn, đây là điều kiện sống còn.
Người bán chưa có đủ giấy tờ nhân thân. Nghe lạ nhưng gặp thật, nhất là với người ở xa.
Hậu quả khi điều kiện không đạt. Trả lại cọc, hay trả lại kèm bồi thường — phải ghi.
Đặt thời hạn cho từng điều kiện. Không có hạn thì việc kéo dài vô tận.
Kiểm tra trước khi đưa tiền
Xem sổ gốc, không xem bản chụp. Cầm trên tay, đối chiếu thông tin.
Đối chiếu người bán với người trên sổ. Xem giấy tờ nhân thân, so mặt với ảnh.
Hỏi tình trạng hôn nhân. Tài sản chung cần cả hai vợ chồng đồng ý.
Kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai. Xác nhận không thế chấp, không kê biên, không tranh chấp.
Đi thực địa lần cuối. Xác nhận thửa trên giấy đúng là thửa bạn đang mua.
Hỏi hàng xóm. Một câu hỏi ngắn có thể tiết lộ tranh chấp mà giấy tờ không thể hiện.
Đọc lại giấy cọc trước khi ký. Đọc thành tiếng nếu cần, đừng ký khi chưa hiểu một điều khoản nào.
Đừng ký ở nơi vội vã. Quán cà phê đông người, có người giục — đó là lúc dễ bỏ sót nhất.
Khi có vấn đề
Người bán trì hoãn công chứng. Nhắc bằng văn bản, có ngày tháng, giữ bằng chứng đã nhắc.
Người bán đòi tăng giá. Giá đã ghi trong cọc, việc tăng là vi phạm.
Phát hiện thửa có vấn đề. Nếu đã ghi thành điều kiện tiên quyết thì bạn có cơ sở lấy lại tiền.
Bạn đổi ý. Chuẩn bị mất cọc, đó là bản chất của cọc.
Thương lượng trước khi kiện. Kiện tụng về đất kéo dài và tốn kém hơn phần lớn người nghĩ.
Giữ liên lạc bằng văn bản. Tin nhắn và email có giá trị hơn cuộc gọi khi cần chứng minh.
Nhờ người có chuyên môn sớm. Sớm thì còn nhiều lựa chọn, muộn thì chỉ còn kiện.
Bài học chung. Điều khoản viết thêm mười phút lúc ký tiết kiệm nhiều tháng về sau.
Câu hỏi thường gặp
Nên đặt cọc bao nhiêu phần trăm giá trị lô đất?
Không có mức bắt buộc. Nên chia làm nhiều đợt gắn với mốc công việc: đợt một khi ký, đợt hai khi người bán hoàn tất điều kiện, phần lớn còn lại khi công chứng.
Điều khoản nào hay bị bỏ sót nhất trong giấy cọc?
Các điều kiện tiên quyết: giải chấp, chỉnh lý diện tích, thống nhất ranh, điều kiện tách thửa — kèm hậu quả nếu không đạt và thời hạn cho từng điều kiện.
Chuyển tiền cọc cho người môi giới có được không?
Không nên. Nên chuyển khoản vào tài khoản đúng người đứng tên sổ, ghi rõ nội dung chuyển và giữ chứng từ.
Nếu phát hiện thửa vướng quy hoạch sau khi đã cọc thì sao?
Nếu đã ghi việc này thành điều kiện tiên quyết trong giấy cọc, bạn có cơ sở huỷ cọc và lấy lại tiền. Nếu không ghi thì rất khó.
