Rất nhiều lô đất ở Tà Đùng được bán kèm vườn đang có. Người bán nói giá này đã gồm cả vườn, nghe như được thêm. Nhưng vườn có thể là tài sản, cũng có thể là khoản phải dọn, và khoảng cách giữa hai khả năng đó rất lớn.
Ba câu hỏi định giá một vườn cây
Cây bao nhiêu tuổi. Cây chưa cho thu là vốn chôn, cây đang sung là dòng tiền, cây già là chi phí.
Mật độ bao nhiêu gốc trên một sào. Đếm thử một ô rồi nhân lên, đừng tin con số người bán đưa.
Vườn có được chăm không. Cỏ ngập gốc, cành khô nhiều, không dấu vết bón phân là vườn bỏ bê.
Sản lượng vụ gần nhất. Hỏi con số cụ thể và hỏi cả người thu mua trong vùng để đối chiếu.
Giống cây gì. Cùng loài nhưng khác giống thì giá bán và sức chống bệnh khác nhau nhiều.
Có hệ thống tưới chưa. Vườn có tưới và vườn nhờ trời là hai tài sản khác hẳn.
Sâu bệnh hiện tại. Một số bệnh trên cây lâu năm gần như không chữa, chỉ có phá.
Nhân đơn giá vào. Giá cây giống, công trồng và số năm chăm cho tới lúc thu là cách ước lượng thô nhưng hữu ích.
Khi vườn là tài sản thật
Cây đang trong giai đoạn cho thu ổn định. Đây là lúc giá trị cao nhất.
Hàng lối rõ ràng. Vườn trồng có quy hoạch dễ chăm và dễ cơ giới hoá hơn vườn trồng chen.
Có sổ ghi chép canh tác. Chủ vườn nghiêm túc thường có, và đó là thứ đáng tiền.
Cây che bóng đã lớn. Trồng lại mất nhiều năm, có sẵn là lợi thế.
Nguồn nước và hệ tưới đang chạy. Kiểm bằng cách yêu cầu bật thử, không nghe kể.
Đầu ra đã có mối. Người bán giới thiệu được thương lái là một phần giá trị.
Vườn giúp lô đất tự nuôi mình. Trong lúc chờ tăng giá, đây là khác biệt lớn.
Nhưng đừng trả giá như mua trang trại. Bạn mua đất, vườn là phần cộng thêm.
Khi vườn là gánh nặng
Cây quá già. Năng suất thấp, và phá bỏ tốn tiền công.
Trồng sai giống cho vùng. Cây không hợp khí hậu thì càng chăm càng lỗ.
Bệnh trong đất. Một số bệnh tồn tại trong đất nhiều năm, ảnh hưởng cả cây trồng mới.
Mật độ quá dày. Cây cạnh tranh nhau, phải tỉa bỏ bớt, mất thời gian và sản lượng.
Vườn cản kế hoạch xây dựng. Muốn đặt nhà đúng chỗ đó thì phải chặt, và tiền chặt là tiền bạn trả.
Không có nước. Vườn không tưới được sẽ chết dần, và bạn thừa hưởng đúng cái chết dần đó.
Chủ cũ bỏ hoang vài năm. Phục hồi một vườn bỏ hoang thường tốn hơn trồng mới.
Tính chi phí dọn vào giá mua. Nếu định bỏ vườn, đây là khoản trừ chứ không phải khoản cộng.
Cách kiểm tra ngoài vườn
Đi vào giữa vườn, đừng đứng ngoài bìa. Bìa vườn bao giờ cũng đẹp hơn phần trong.
Xem gốc chứ đừng chỉ xem tán. Gốc nứt, nấm, mối là những thứ tán lá che mất.
Bới nhẹ quanh gốc. Rễ nổi, đất chai là dấu hiệu chăm kém.
Đếm cây chết trong một hàng. Tỷ lệ cây chết cho biết sức khoẻ chung của vườn.
Xem hệ tưới có thật đang dùng. Ống mục, béc gãy nghĩa là đã lâu không chạy.
Hỏi vụ vừa rồi thu bao nhiêu và bán cho ai. Hai câu này thường lộ ra nhiều.
Đi cùng người biết cây. Một người trồng lâu năm nhìn mười phút biết nhiều hơn bạn đọc cả tuần.
Xem vào đầu mùa mưa nếu được. Đây là lúc cây bộc lộ sức sống rõ nhất.
Đưa vào thương lượng
Tách riêng giá đất và giá vườn. Yêu cầu người bán nói rõ hai con số, đừng để gộp.
Ghi hiện trạng vườn vào hợp đồng. Số gốc, tình trạng, hệ tưới có gì.
Chốt thời điểm bàn giao theo vụ. Bàn giao trước hay sau thu hoạch là hai giá khác nhau.
Thoả thuận về vụ đang dở. Ai thu, chia thế nào, ghi rõ.
Nếu định phá vườn thì nói thẳng. Không có lý do trả tiền cho thứ mình sắp chặt.
Chụp ảnh toàn vườn ngày ký. Tránh tranh cãi về việc cây bị chặt bớt trước khi bàn giao.
Hỏi về nợ vật tư. Đôi khi vườn còn nợ tiền phân thuốc của đại lý.
Đừng để vườn làm mờ phần quan trọng hơn. Pháp lý, ranh giới và đường vào vẫn quyết định nhiều hơn vườn cây.
Câu hỏi thường gặp
Vườn cây trên đất có làm tăng giá không?
Tuỳ. Vườn đang cho thu ổn định và được chăm tử tế là tài sản; vườn già cỗi, sâu bệnh hoặc bỏ hoang lại là chi phí phá bỏ, tức khoản trừ.
Ước lượng giá trị vườn bằng cách nào?
Đếm mật độ thật trên một ô rồi nhân lên, xác định tuổi cây và tình trạng, rồi cộng giá cây giống, công trồng và số năm chăm cho tới lúc cho thu.
Nên xem vườn vào lúc nào?
Đầu mùa mưa là lúc cây bộc lộ sức sống rõ nhất, và nên đi vào giữa vườn chứ không đứng ở bìa vì bìa vườn luôn đẹp hơn phần trong.
Nếu định phá vườn để xây thì thương lượng ra sao?
Nói thẳng ý định, yêu cầu tách riêng giá đất và giá vườn, và tính chi phí dọn vườn như một khoản trừ vào giá mua.
