Người mua đất thường nhìn con số diện tích trên sổ rồi nhân với đơn giá là ra tiền. Nhưng ở vùng đồi như Tà Đùng, con số đó và thứ bạn đi được ngoài thực địa có thể không trùng nhau, và phần chênh lệch luôn thuộc về người không kiểm tra.
Vì sao có chênh lệch
Sổ cũ đo bằng phương pháp cũ. Nhiều thửa ở vùng đồi được đo từ lâu, bằng thiết bị và cách tính khác bây giờ, nên sai số theo đó mà có.
Đất dốc bị tính khác nhau. Diện tích trên sổ là diện tích chiếu bằng — hình chiếu xuống mặt phẳng ngang. Đi bộ trên sườn dốc bạn thấy xa hơn, nhưng phần dôi ra đó không được tính.
Mốc cũ bị mất. Cọc gỗ mục, đá bị lăn, cây làm mốc bị chặt. Người ta cắm lại theo trí nhớ và trí nhớ thì lệch.
Ranh mềm giữa hàng xóm. Hai nhà tự thoả thuận dịch bờ vài mét cho tiện canh tác, nhiều năm thành quen, nhưng sổ không đổi.
Tách thửa chưa cập nhật. Thửa mẹ đã tách nhưng bản đồ địa chính chưa kịp phản ánh.
Suối, khe, đường mòn thay đổi. Địa hình tự nhiên dịch chuyển theo mùa mưa, ranh dựa vào chúng cũng dịch theo.
Sai số thiết bị. Máy định vị cầm tay có sai số vài mét — đủ để lệch cả trăm mét vuông trên một thửa dài.
Chênh lệch không phải lúc nào cũng thiệt. Có thửa đo ra dôi hơn sổ. Nhưng phần dôi đó bạn không có quyền, vì giấy tờ chỉ ghi con số cũ.
Ai đo và đo bằng gì
Đơn vị đo đạc có chức năng. Chỉ kết quả của đơn vị được cấp phép mới dùng được cho hồ sơ pháp lý.
Trích đo địa chính. Đây là loại bản vẽ dùng khi làm thủ tục, khác với đo tham khảo cho vui.
Máy toàn đạc hoặc GNSS đo động. Sai số cỡ centimet, khác hẳn định vị điện thoại.
Đừng tự tin vào ứng dụng đo trên điện thoại. Nó tiện để hình dung, không dùng để trả tiền.
Có mặt chủ đất khi đo. Người bán chỉ ranh, người đo ghi nhận, hai bên cùng nhìn thấy.
Mời hàng xóm liền kề. Ranh là việc của hai bên, đo một mình rồi tranh chấp sau thì phiền hơn nhiều.
Chi phí không lớn. So với giá trị lô đất, đây là khoản rẻ nhất trong toàn bộ giao dịch.
Giữ bản vẽ. Cả bản giấy lẫn bản chụp, kèm ngày đo và tên đơn vị.
Đi thực địa nên xem gì
Đi hết vòng ranh. Không đứng một chỗ nhìn ra. Đi bộ trọn chu vi, kể cả phần dốc khó đi — phần khó đi thường là phần có vấn đề.
Tìm mốc thật. Cọc bê tông, cọc sắt, mốc đá. Ghi lại vị trí và chụp ảnh có bối cảnh xung quanh.
Nhìn dấu vết canh tác. Luống cây, bờ đá, hàng rào cũ thường phản ánh ranh thực tế người ta đang dùng.
Hỏi hàng xóm. Người canh tác cạnh đó biết ranh rõ hơn giấy tờ, và họ sẽ nói nếu có tranh chấp.
Đối chiếu hình dạng thửa. Bản vẽ hình chữ nhật mà thực địa méo mó là dấu hiệu cần đo lại.
Xem phần giáp suối, giáp rừng. Đây là hai chỗ ranh hay bị co lại nhất.
Đi lúc trời khô. Mùa mưa cỏ cao, khó thấy mốc, đường trơn không đi hết được vòng.
Đi hai lần nếu lô lớn. Lần đầu để hình dung, lần sau để kiểm những chỗ nghi ngờ.
Khi phát hiện lệch thì làm gì
Xác định lệch bao nhiêu và ở đâu. Lệch đều toàn thửa khác với mất hẳn một góc.
Lệch nhỏ trong sai số cho phép. Quy định có biên độ sai số theo loại đất và phương pháp đo. Nằm trong biên độ thì thường không cần xử lý gì.
Lệch lớn thì thương lượng lại giá. Tính theo diện tích đo thực tế chứ không theo sổ.
Hoặc yêu cầu người bán chỉnh lý sổ. Trước khi ký, không phải sau.
Nếu lệch do lấn chiếm. Đây là tranh chấp, không phải sai số. Đừng mua cho tới khi giải quyết xong.
Ghi vào hợp đồng. Nêu rõ diện tích theo trích đo ngày nào, ai đo, và giá tính theo con số nào.
Đừng chấp nhận lời hứa miệng. “Sau này làm sổ lại là được” là câu nói không có giá trị pháp lý.
Sẵn sàng bỏ. Một thửa có ranh không rõ sẽ theo bạn suốt thời gian sở hữu và cả lúc bán lại.
Giữ ranh sau khi đã mua
Cắm mốc bền ngay. Cọc bê tông có đánh dấu, không dùng cọc gỗ.
Chụp ảnh từng mốc. Có bối cảnh xung quanh để sau này nhận lại được.
Ghi toạ độ. Lưu lại toạ độ các góc thửa, đơn giản mà cứu được nhiều tranh cãi.
Rào hoặc trồng cây ranh. Một hàng cây theo ranh vừa giữ mốc vừa nhìn ra được từ xa.
Đi kiểm định kỳ. Đất để không vài năm là cỏ phủ hết mốc.
Báo hàng xóm khi làm gì gần ranh. San gạt, đào móng, trồng cây — nói trước thì không thành chuyện.
Giữ hồ sơ đo đạc. Cùng chỗ với sổ, không để rời rạc.
Đo lại khi chuẩn bị bán. Người mua sau sẽ hỏi đúng những câu bạn từng hỏi, có sẵn giấy tờ thì bán nhanh hơn.
Câu hỏi thường gặp
Diện tích trên sổ khác thực tế thì tính tiền theo con số nào?
Theo con số hai bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Thông lệ hợp lý là tính theo trích đo thực tế, có nêu ngày đo và đơn vị đo.
Đo bằng ứng dụng điện thoại có dùng được không?
Chỉ để hình dung. Sai số của định vị điện thoại là vài mét, đủ làm lệch cả trăm mét vuông trên một thửa dài, và không có giá trị pháp lý.
Vì sao đi bộ thấy đất rộng hơn diện tích trên sổ?
Vì sổ ghi diện tích chiếu bằng — hình chiếu xuống mặt phẳng ngang. Trên sườn dốc bạn đi quãng đường dài hơn, nhưng phần dôi ra do độ dốc không được tính.
Có nên mua khi ranh chưa rõ, chờ làm sổ lại sau không?
Không nên. Ranh không rõ sẽ theo lô đất suốt thời gian sở hữu và làm khó cả lúc bán lại. Lời hứa chỉnh lý sổ sau khi ký không có giá trị ràng buộc.
